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周天勇:中国住房问题的深层机理分析
www.jjjtsb.com?2010-01-28 14:59? 周天勇?来源:中共中央党校学报    我来说两句

卖地财政推高了地价和房价,侵蚀了城镇购房居民的利益。2007年,一至三季度,70个大中城市的土地交易价格累计平均上涨12。8%,其中,一季度上涨9。8%,二季度上涨13。5%,三季度更是突飞猛进,涨幅高达15%,四季度的土地交易价格同比也上涨了10。7%。而从房价看,工业用地一般价格较低,甚至零地价出让,挂拍招的一般是住宅用地。这样,卖地财政的相当部分进入房价构成,并且年年上涨,成为强劲推动房价上升的重要原因。2007年全国房价涨势凶猛,一至三季度,70个大中城市房屋销售价格累计平均上涨6。7%。其中,一季度上涨5。6%,二季度上涨6。3%,而三季度更上涨了8。2%,四季度则更是上涨了10。2%。房价上涨中,除了房地产开发商的暴利外,其中相当比例是政府高价出让土地向购房居民转嫁的部分。因此,卖地财政,也是造成中国居民买不起房的一个很重要的原因。

(四)房产持有成本过低推动的房价上涨

在许多国家,居民持有房地财产,每年需要向政府按照房屋价值的一定比例交税,加上房屋管理的保安、卫生、小区照明、绿化等支出,再加上房屋的维修等费用,成为居民房屋财产的持有成本。除了住宅的价格水平外,居民购买房屋后的持有成本越低,对住宅的多套和大面积需求就越大;反之,持有成本越高,对住宅的多套和大面积需求就越小。因此,房产税实际上是控制房屋的超居住需要需求,即投资性和投机性需求,进而抑制房屋价格水平的一个手段。

相对于美国、加拿大、澳大利亚、俄罗斯、巴西等人口稀少的国土大国,中国人多地少,并且山地占了2/3,超豪华大面积住房、土地利用率低的别墅、一家有多套住宅,是中国国情所不容许的。但是,从中国目前的住宅存量、供给和居民持有情况看,一是住房地产开发商愿意建造大面积的住宅,不愿意建造小面积的住宅。其中一个重要的原因是,因购买住宅后的持有成本很低,住宅需求者更愿意购买大面积的住宅,而不愿意购买小面积的住宅。二是城镇居民拥有多套住宅的比例较高。三是许多土地用于别墅建设。一栋别墅多则占用1亩土地,少也占用0。5亩。2004年以前的别墅用地查不到数据,2004—2007各年,别墅用地分别达201。43、26。03、23。93、68。33公顷,合计4 795亩。按照别墅的人口容纳能力,只解决了28 775人的居住需要;而如果用来建造普通多层住宅,每套90平方米,则可以满足32万人的居住需要。因此,大面积超豪华住宅、户有住宅多套和别墅需求,是推动多年来地价和住宅价格持续上升的重要原因之一。


责任编辑:赵舒文
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